부동산 중개수수료(복비) 계산법: 매매·전세 요율표와 깎는 협상 기준 정리

부동산 중개수수료(복비)는 거래금액에 구간별 '상한요율'을 곱해 정해지며, 9억·12억 같은 경계를 넘는 순간 요율이 한 단계 올라 수십만~백만 원이 더 붙습니다. 더 중요한 사실은 이 요율이 '상한'일 뿐이라 그 이하로 깎을 수 있다는 점입니다. 그런데 많은 사람이 요율표를 모른 채 중개사가 부른 금액을 그대로 냅니다. 이 글은 매매·전세 중개보수 요율표와 직접 계산법, 그리고 실제로 깎을 때 쓰는 협상 기준을 정리합니다.

중개수수료는 어떻게 정해지나

중개보수의 공식은 단순합니다. 거래금액 × 상한요율이며, 일부 낮은 구간에는 '한도액'이 함께 정해져 있습니다. 한도액이 있는 구간에서는 거래금액에 요율을 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다. 예를 들어 매매가 1억 8천만 원이면 0.5% 구간이라 90만 원이 계산되지만, 한도액 80만 원이 적용돼 실제 상한은 80만 원입니다.

여기서 핵심은 '상한'이라는 단어입니다. 요율표의 숫자는 중개사가 받을 수 있는 최대치이지 정해진 정찰가가 아닙니다. 따라서 상한 이내라면 0.4%를 0.3%로, 혹은 정액으로 낮춰 약정하는 것이 합법적으로 가능합니다. 깎는 것이 무례한 일이 아니라 제도가 전제하는 정상적인 협의라는 점을 먼저 알아두면 됩니다.

주택 중개보수 상한요율표 — 매매·교환과 임대차(서울 기준, 2021.12.30 시행 현행)

매매·임대차 요율표 (현행 기준)

매매·교환		임대차(전·월세)
거래금액	상한요율	거래금액	상한요율
5천만 미만	0.6% (한도 25만)	5천만 미만	0.5% (한도 20만)
5천만~2억 미만	0.5% (한도 80만)	5천만~1억 미만	0.4% (한도 30만)
2억~9억 미만	0.4%	1억~6억 미만	0.3%
9억~12억 미만	0.5%	6억~12억 미만	0.4%
12억~15억 미만	0.6%	12억~15억 미만	0.5%
15억 이상	0.7%	15억 이상	0.6%

매매는 2억~9억이 0.4%로 가장 넓은 구간이고, 임대차(전세·월세)는 1억~6억이 0.3%로 가장 일반적입니다. 구간 경계에 딱 걸리는 금액(예: 1억·9억)은 '미만/이상' 기준상 상위 구간에 포함된다는 점도 알아 두면 좋습니다. 요율은 지방자치단체 조례로 정하므로 지역에 따라 미세한 차이가 있을 수 있으나, 대부분 위 서울 기준과 동일한 수준입니다.

직접 계산해 보기 — 7억 매매·3억 전세

숫자에 대입하면 감이 잡힙니다. 매매가 7억 원인 아파트는 2억~9억 구간(0.4%)이므로 7억 × 0.4% = 280만 원이 상한입니다. 전세보증금 3억 원은 1억~6억 구간(0.3%)이라 3억 × 0.3% = 90만 원이 상한입니다. 같은 집을 사느냐 빌리느냐, 그리고 금액 구간이 어디냐에 따라 복비는 크게 달라집니다.

월세는 보증금으로 '환산'해 계산한다

월세 계약은 매달 내는 임대료를 그대로 거래금액으로 보지 않습니다. 공인중개사법 시행규칙은 거래금액을 보증금 + (월차임 × 100)으로 환산하도록 정하고 있습니다. 다만 이렇게 환산한 금액이 5천만 원 미만이면 곱하는 숫자를 100에서 70으로 낮춰 한 번 더 계산합니다. 보증금이 적고 월세 비중이 큰 소액 계약에서 중개보수가 지나치게 부풀려지는 것을 막으려는 장치입니다.

실제 숫자로 보겠습니다. 보증금 5천만 원에 월세 50만 원이라면 환산 거래금액은 5,000만 + (50만 × 100) = 1억 원이 되고, 1억은 임대차 1억~6억 구간(0.3%)에 들어가므로 1억 × 0.3% = 30만 원이 상한입니다. 반면 보증금 1천만 원에 월세 30만 원이면 1차 환산액이 1,000만 + (30만 × 100) = 4,000만 원으로 5천만 원에 못 미치므로, 곱셈 계수를 70으로 바꿔 1,000만 + (30만 × 70) = 3,100만 원으로 다시 계산합니다. 이 금액은 5천만 원 미만 구간(0.5%·한도 20만)이라 3,100만 × 0.5% = 15만 5천 원이 상한이 됩니다. 같은 월세라도 보증금을 얼마로 잡느냐에 따라 환산액과 복비가 달라지는 셈입니다.

9억 경계의 '구간 점프'를 조심하라

가장 주의할 지점은 구간이 바뀌는 경계입니다. 매매가가 8억 9천만 원이면 0.4%가 적용돼 356만 원이지만, 9억 1천만 원이면 0.5% 구간으로 올라가 455만 원이 됩니다. 집값은 2천만 원 올랐을 뿐인데 복비는 약 100만 원이 뛰는 셈입니다. 9억·12억·15억 같은 경계 근처에서 거래한다면, 이 '계단 효과'를 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.

9억 경계의 구간 점프 — 거래가 2천만 원 차이에 복비 약 100만 원 차이

빼먹기 쉬운 부가가치세

요율표로 계산한 금액이 끝이 아닙니다. 중개보수에는 부가가치세(VAT)가 별도로 붙습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 중개보수의 10%가, 간이과세자라면 업종 부가가치율을 적용해 대략 4% 안팎이 추가됩니다. 앞의 7억 매매 사례라면 280만 원에 더해 일반과세 기준 28만 원의 부가세가 붙어 총 308만 원이 됩니다. 계약 전에 그 사무소가 일반과세인지 간이과세인지 물어보고, 현금영수증이나 세금계산서를 받아 두면 연말정산·경비 처리에도 도움이 됩니다.

깎을 때 이렇게 말하세요 — 협상 멘트 예시

막연히 "깎아 주세요"보다, 요율표를 근거로 구체적으로 말하는 편이 효과적입니다. 실제로 쓸 수 있는 문장 예시입니다.

• 구간·상한 확인 — "이 거래가 어느 요율 구간인가요? 상한요율과 한도액을 먼저 확인하고 싶습니다."
• 인하 요청 — "상한이 0.4%인데, 매물을 빨리 정리하시는 셈 치고 0.3% 또는 정액 ○○만 원으로 조정 가능할까요?"
• 양타(양쪽 중개) 시 — "양쪽에서 중개보수를 받으시니, 제 쪽 보수를 조금 조정해 주실 수 있을까요?"
• 증빙 요청 — "부가세 포함 최종 금액과 현금영수증(또는 세금계산서) 발행을 부탁드립니다."

협상은 계약서에 서명하기 전, 즉 중개사가 거래를 성사시키려는 단계에서 해야 통합니다. 잔금까지 끝난 뒤에는 협상력이 사라집니다. 전체 거래 흐름과 잔금일 준비는 부동산 잔금 당일 체크리스트에서, 거래에 따라오는 취득세·보유세 등은 부동산 세금 기초에서, 대출 한도 계산은 LTV·DTI·DSR 용어 정리에서 함께 확인하면 거래 비용 전체를 미리 그려볼 수 있습니다.

상한을 넘는 보수를 요구받았다면

요율표가 정한 상한을 초과해 받기로 한 중개보수 약정은 그 초과 부분이 법적으로 무효입니다. 이미 상한을 넘겨 지급했다면 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 중개사가 정당한 근거 없이 상한을 넘는 금액을 고집한다면, 거래한 부동산이 있는 시·군·구청의 부동산중개업 담당 부서나 한국공인중개사협회에 신고·상담할 수 있습니다. 이때를 대비해 계약서, 중개보수 영수증, 금액을 주고받은 문자·메시지를 남겨 두면 실제 지급액과 약정 내용을 입증하는 근거가 됩니다. 결국 거래금액이 어느 구간인지, 상한요율과 한도액이 얼마인지만 미리 알아 두면 부당한 청구를 계약 전에 걸러낼 수 있습니다.

관련 기관·근거 자료

• 서울부동산정보광장 — 중개보수 요율표 (거래금액 구간별 상한요율·한도액)
• 마이홈포털(국토교통부) — 부동산 중개수수료 안내
• 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 (중개보수 한도 규정)

확인하세요 — 위 요율은 서울특별시 주택 중개보수 기준(2021.12.30 시행)으로, 다른 시·도는 조례에 따라 일부 다를 수 있으니 거래 지역의 요율표를 확인하시기 바랍니다. 상가·오피스텔 등 비주택은 별도 요율(원칙적으로 0.9% 이내 협의)이 적용됩니다. 본문은 2026년 시점 기준이며 일반 정보 제공 목적입니다.