부동산 세금 기초: 취득·보유·양도 단계별 세금 종류와 세율 정리

부동산 세금은 집을 '살 때(취득세)', '가지고 있을 때(재산세·종합부동산세)', '팔 때(양도소득세)'의 세 단계로 나눠 보면 한눈에 정리됩니다. 단계마다 세목과 과세 시점, 절세 포인트가 전혀 다르기 때문에, 이 흐름을 모르고 계약하면 자금 계획이 틀어지거나 안 내도 될 세금을 더 내기 쉽습니다. 실제로 집값과 중개수수료만 계산해 뒀다가 수백만 원짜리 취득세 고지서를 받고 당황하는 경우가 흔합니다. 복잡한 세율을 다 외울 필요는 없고, 각 단계에서 무엇이 나가는지만 알아도 충분합니다.

부동산 세금 3단계 — 살 때·가질 때·팔 때 세목이 다르다 (1주택 일반 기준 · 2026년 기준 · sjplus.kr)

살 때 — 취득세

취득세는 집이나 땅을 내 이름으로 등기부에 올릴 때 한 번 내는 세금으로, 매매가에 세율을 곱해 계산합니다. 집값 다음으로 큰 목돈이 들어가는 항목이라, 대출을 알아볼 때 취득세 낼 돈까지 반드시 여유 자금으로 빼 둬야 합니다. 1주택자 기준 세율은 매매가 6억 원 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1~3%(금액에 비례), 9억 초과 3%입니다. 여기에 지방교육세와(전용 85㎡ 초과 시) 농어촌특별세가 소폭 더해집니다. 참고로 다주택자나 법인은 8%·12%의 중과세율이 적용될 수 있어, 주택 수에 따라 부담이 크게 달라집니다.

초보자가 가장 자주 놓치는 혜택이 생애최초 주택 취득세 감면입니다. 2026년 기준 소득 요건 없이, 실거래가 12억 원 이하 주택을 생애 처음 취득하면 최대 200만 원까지 감면됩니다. 다만 실거주 목적이어야 하고 취득 후 3개월 이내 전입신고 + 3년 이상 거주 요건을 지켜야 하며, 이를 어기고 일찍 팔거나 임대를 주면 감면받은 세액이 추징됩니다. 구청 세무과나 등기를 맡길 법무사에게 이 감면을 먼저 언급해 빠뜨리지 않도록 챙기는 것이 좋습니다. 이런 자금 흐름은 잔금 단계의 다른 비용과 함께 미리 점검해야 하므로, 대출 한도(LTV·DTI·DSR) 계산과 묶어 예산을 짜는 편이 안전합니다.

가질 때 — 재산세와 종합부동산세

집을 보유하는 동안 매년 내는 세금입니다. 두 세금 모두 매년 6월 1일을 기준으로 그날 등기상 소유자에게 부과된다는 공통점이 있습니다. 재산세는 부동산을 가진 모든 사람이 지자체에 내는 기본 보유세로 매년 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 종합부동산세는 공시가격이 일정 기준(1세대 1주택은 12억 원)을 넘는 고가·다주택 보유자가 12월에 국가에 내는 세금으로, 일종의 부유세 성격입니다. 대부분의 1주택자는 재산세만 내고 종부세 대상은 아닙니다.

여기서 나오는 절세 포인트가 이른바 '6월 1일 기준일' 활용입니다. 봄에 집을 사고팔 계획이라면 잔금일(또는 등기접수일)을 언제로 잡느냐에 따라 그해 보유세를 누가 낼지가 갈립니다. 집을 사는 사람은 6월 2일 이후에 잔금을 치러야 그해 보유세를 피하고, 집을 파는 사람은 5월 31일 이전에 잔금을 받아야 그해 세금이 매수인에게 넘어갑니다. 단 하루 차이로 수십만~수백만 원이 갈리는 지점이라, 잔금일 협의 때 반드시 따져야 합니다. 기준일을 활용한 절세는 재산세·종부세 6월 1일 절세 전략에서 더 자세히 다룹니다.

팔 때 — 양도소득세

양도소득세는 부동산 세금 중 금액이 가장 크고 변수도 많은 세금입니다. 산 가격보다 비싸게 팔아 생긴 양도차익(시세차익)에만 매기므로, 손해를 보고 팔았다면 낼 세금이 없습니다. 예를 들어 5억에 산 집을 8억에 팔았다면 차익 3억이 과세 대상의 출발점이 됩니다. 초보자가 꼭 기억할 최고의 절세법은 1세대 1주택 비과세입니다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도가 12억 원까지는 차익이 아무리 커도 세금이 없습니다. 다만 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었다면 2년 보유에 더해 2년 실거주까지 채워야 합니다(자세한 분기는 1세대 1주택 비과세 요건 참고).

비과세 요건을 못 채웠다면 보유기간이 세율을 좌우합니다. 주택을 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 높은 단일세율이 적용되고, 2년 이상 보유해야 6~45%의 기본 누진세율로 내려갑니다. 단기 차익을 노리고 빨리 팔수록 세율이 가혹해지는 구조이니, 사정이 급하지 않다면 2년 보유 라인을 넘기는 것만으로 세금이 크게 줄어듭니다. 여기서 설명한 세율은 1주택 등 일반 기준입니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 기본세율에 2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트가 더해지는 중과가 적용되는데, 그동안 유예돼 온 이 중과는 2026년 5월 9일 유예가 종료되어 다시 시행되고 있으므로 다주택자라면 별도로 확인해야 합니다.

보유기간별 주택 양도세율 — 1주택 일반·단기 보유 기준, 다주택 조정지역 중과 별도 (2026년 기준 · sjplus.kr)

또 하나, 양도차익을 줄여 주는 필요경비도 챙겨야 합니다. 샷시(창호) 교체, 보일러 교체, 발코니 확장처럼 집의 가치를 높이는 자본적 지출과 중개수수료 영수증은 양도차익에서 비용으로 빼 줍니다. 반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 단순 유지·수선비는 공제 대상이 아닙니다. 어떤 공사가 인정되는지는 인테리어 필요경비 인정 기준에서 구분해 두면, 영수증을 미리 보관해 세금을 줄일 수 있습니다.

초보자가 가장 자주 놓치는 것

세 단계를 통틀어 사람들이 가장 많이 손해 보는 지점은 '미리 몰라서' 생깁니다. 취득세 감면을 신청 시점에 언급하지 않아 그냥 넘어가고, 잔금일을 6월 1일 직전·직후로 조정할 수 있다는 걸 몰라 한 해 보유세를 떠안고, 2년 보유·거주 요건을 며칠 차이로 못 채워 비과세를 놓치는 식입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 아래 세 가지만 점검해도 큰 세금을 지킬 수 있습니다.

• 살 때 — 생애최초라면 취득세 감면(최대 200만 원)을 법무사·구청에 먼저 확인.
• 가질 때 — 6월 1일 기준일에 맞춰 잔금일 조정(매수는 6/2 이후, 매도는 5/31 이전 유리).
• 팔 때 — 1세대 1주택 2년 보유(조정지역은 +2년 거주), 단기 매도는 70·60% 세율, 다주택 조정지역 매도는 중과(+20~30%p) 적용, 필요경비 영수증 보관.

근거·확인 자료 (공식)

• 위택스(WeTax) — 취득세·재산세 등 지방세 조회·납부
• 국세청 — 종합부동산세·양도소득세 안내·신고
• 국가법령정보센터 — 지방세법·소득세법 원문(세율·기준일 근거)

※ 본 글은 2026년 시점의 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문이 아닙니다. 취득세 감면, 보유세 기준일, 양도세 비과세·세율은 주택 수, 취득 시기, 규제지역 지정, 면적 등에 따라 달라지고 세법이 자주 개정되므로, 실제 거래 전 위택스·홈택스 조회나 세무사 상담으로 본인 사례를 확인하시기 바랍니다.