청약가점은 무주택기간(32점)·부양가족수(35점)·청약통장 가입기간(17점)을 더한 84점 만점으로, 점수가 높은 순서대로 당첨자를 가립니다. 그런데 많은 사람이 무주택기간 시작일이나 부양가족 인정 요건을 잘못 알아 자기 점수를 실제보다 높게 어림합니다. 이 글은 항목별 점수표와 산정 기준, 그리고 가상의 가구로 직접 점수를 더해 보는 계산 예시를 정리합니다.
청약가점은 세 항목의 합이다
청약가점제는 딱 세 가지 항목만 봅니다. 배점이 큰 순서로 부양가족수(최고 35점), 무주택기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점)이며, 세 점수를 더한 84점이 만점입니다. 어느 항목이 내 점수를 좌우하는지 비중을 먼저 파악하면, 막연히 "통장만 오래 부으면 된다"는 오해에서 벗어날 수 있습니다. 실제로 통장 가입기간은 17점으로 셋 중 가장 작고, 부양가족수가 35점으로 가장 큽니다.
무주택기간 32점 — 시작일이 점수를 가른다
무주택기간은 1년당 2점씩 쌓여 1년 미만 2점에서 15년 이상 32점까지 올라갑니다. 핵심은 '언제부터 세느냐'입니다. 무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 계산하되, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 따라서 만 30세 미만이면서 미혼인 무주택자, 그리고 집을 가진 적이 있는 사람은 그 기간 동안 가점이 0점으로 처리됩니다. 또 분양권·입주권을 보유한 기간은 무주택으로 보지 않으니, "아직 등기 전이라 무주택"이라는 생각은 위험합니다.
다만 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 일정 금액 이하인 소형·저가주택 한 채만 보유했다면, 민영주택 일반공급 가점제에서는 무주택으로 간주해 줍니다. 정확한 공시가격 기준은 수도권과 비수도권이 다르고 개정도 잦으므로, 본인 사례는 청약 신청 전 청약홈에서 반드시 확인해야 합니다.
부양가족수 35점 — 배점이 가장 크다
부양가족은 한 명당 5점으로, 0명 5점에서 6명 이상 35점까지 배점이 가장 큽니다. 여기서 '0명'은 부양가족이 없는 1인 세대를 뜻하고, 본인은 부양가족 수에 넣지 않습니다. 부양가족으로 인정되는 사람은 입주자 모집공고일 기준 주민등록표에 함께 올라 있는 배우자와 직계존속(부모·조부모), 미혼인 직계비속(자녀)입니다.
주의할 요건이 있습니다. 부모 등 직계존속은 공고일 기준 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 부양가족으로 인정됩니다. 또 만 30세 이상인 미혼 자녀는 공고일 기준 1년 이상 동일한 주민등록표에 올라 있어야 합니다. 점수를 높이려 갑자기 부모님을 전입시켜도 3년을 채우지 못하면 인정되지 않으므로, 부양가족 점수는 미리 관리해야 하는 항목입니다.
한 가지 예외도 알아 둘 만합니다. 배우자는 주소가 분리돼 있어도 부양가족으로 인정되며, 그 배우자와 같은 세대를 이루는 세대원까지 포함됩니다. 반대로 형제·자매는 같은 등본에 있어도 부양가족에 들어가지 않습니다. 누가 인정되고 누가 빠지는지를 미리 따져 두는 것이 점수 착오를 막는 가장 확실한 방법입니다.
청약통장 가입기간 17점 — 최초 가입일 기준
통장 가입기간은 6개월 미만 1점에서 시작해 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점이 됩니다. 중요한 점은 통장을 다른 상품으로 전환하거나 예치금액을 바꾸거나 명의를 변경해도, 가입기간은 최초 가입일(순위기산일)을 기준으로 계산된다는 것입니다. 그래서 어릴 때 부모가 들어 둔 통장을 물려받았다면 생각보다 점수가 높을 수 있습니다. 다만 17점이 만점이라 셋 중 가장 적게 벌어지는 항목이라는 점도 함께 기억해 두면 좋습니다.
직접 더해 보기 — 만 40세 4인 가구 예시
표만 봐서는 감이 안 오니 가상의 사례로 더해 보겠습니다. 만 40세 직장인 A씨가 만 30세부터 줄곧 무주택이었다면 무주택기간은 10년이라 22점입니다. 배우자와 미혼 자녀 둘을 부양해 부양가족이 3명이면 20점, 청약통장을 12년 전 가입했다면 14점입니다. 합치면 22 + 20 + 14 = 56점이 됩니다.
여기서 부양가족의 힘이 드러납니다. 같은 A씨가 3년 이상 함께 산 부모님 두 분을 모셔 부양가족이 5명이 되면, 부양가족 점수가 20점에서 30점으로 뛰어 총점이 66점이 됩니다. 무주택기간이나 통장기간은 시간이 지나야 오르지만, 부양가족수는 세대 구성에 따라 가장 크게 움직이는 항목임을 알 수 있습니다.
가점을 현실적으로 올리는 법
점수를 단기간에 끌어올리는 마법은 없지만, 항목마다 성격이 다릅니다. 무주택기간은 매년 2점씩, 통장 가입기간은 매년 1점씩 시간이 지나면 자동으로 오릅니다. 반면 부양가족수는 세대 구성에 따라 한 명당 5점씩 비교적 크게 움직이는 항목이라, 부모 봉양처럼 실제 생활 여건이 맞는다면 가장 큰 폭의 변화를 만들 수 있습니다. 결국 무주택 자격을 깨뜨리지 않고 통장을 유지하면서, 인정 요건을 갖춘 부양가족을 정확히 반영하는 것이 핵심입니다. 점수가 낮다면 가점제 비중이 작은 추첨제 물량이나 무순위 청약을 함께 노리는 전략도 가능합니다.
헷갈리기 쉬운 점 — 자가 점검 Q&A
마지막으로 자주 틀리는 부분을 질문과 답으로 정리합니다. 청약 신청 전 스스로 점검해 보세요.
- Q. 만 28세인데 무주택이면 점수가 쌓이나요? — 아니요. 미혼이라면 만 30세부터 산정되어 그 전에는 0점입니다. 단 혼인했다면 혼인신고일부터 쌓입니다.
- Q. 분양권을 가지고 있는데 무주택인가요? — 아니요. 분양권·입주권 보유 기간은 무주택으로 보지 않습니다.
- Q. 부모님을 지금 전입시키면 부양가족 점수가 오르나요? — 당장은 아닙니다. 직계존속은 3년 이상 같은 등본에 등재돼야 인정됩니다.
- Q. 통장을 갈아탔는데 기간이 줄어드나요? — 아니요. 최초 가입일 기준이라 전환·명의변경을 해도 가입기간은 유지됩니다.
내 점수를 정확히 계산하려면 청약홈의 가점 계산기를 함께 이용하는 것이 안전합니다. 청약 1순위 자격과 통장 조건은 주택청약 1순위 조건 정리에서, 가점이 낮을 때 노려볼 만한 무순위 청약(추가모집) 신청 자격과 주의점은 별도 글에서, 자주 나오는 가점 실수 사례는 청약 가점 신청 시 흔한 실수에서 이어서 확인할 수 있습니다.
점수표·계산 도구 (공식 자료)
- 청약홈(한국부동산원) — 청약가점 계산기·자격 확인
- HUG 주택청약도우미 — 청약가점제 안내 (항목별 점수표)
- 국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙 (가점제 산정 기준)