부동산 계약 전 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 세 가지 핵심 포인트

부동산 계약 전 등기부등본(정식 명칭 '등기사항전부증명서')에서 반드시 확인할 세 가지는 ① 소유자가 계약 상대와 같은지, ② 소유권을 위협하는 권리가 걸려 있는지, ③ 빚(근저당)이 얼마나 잡혀 있는지입니다. 이 세 가지만 제대로 봐도 전세 사기와 깡통 전세의 상당수를 거를 수 있습니다. 등기부는 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람 700원에 확인할 수 있는데, 정작 계약서에 도장을 찍기 전 이를 꼼꼼히 보는 사람은 많지 않습니다.

등기부, 어디서 어떻게 보나

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간 발급·열람할 수 있습니다. 단순히 눈으로 확인하는 열람은 1통 700원, 관공서 제출이나 증빙용으로 쓰는 발급(출력)은 1통 1,000원입니다. 개인이 계약 전에 확인하는 용도라면 열람으로 충분하며, 회원 가입 없이도 결제만 하면 누구나 바로 열람할 수 있습니다. 등기부는 크게 표제부·갑구·을구의 세 부분으로 나뉘는데, 표제부는 그 부동산이 어디에 있는 무엇인지(주소·면적·구조), 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리(근저당·전세권 등)를 담습니다. 아래 세 가지 확인은 바로 이 갑구와 을구를 읽는 일입니다.

등기부 3구역과 확인 포인트 — 표제부(부동산 표시)·갑구(소유권)·을구(빚)

첫째, 소유자가 계약 상대와 같은가

가장 먼저 갑구의 가장 마지막 줄에 적힌 현재 소유자를 봅니다. 이 이름이 계약하려는 임대인(또는 매도인)의 신분증과 일치하는지 확인하는 것이 기본 중의 기본입니다. 이름과 주민등록번호 앞자리가 다르면 계약을 멈춰야 합니다. 대리인이 나온 경우라면 소유자 본인의 인감증명서와 위임장을 받아 권한을 확인하고, 가능하면 소유자 본인 계좌로 보증금을 보내는 것이 안전합니다. 소유권이 최근에 자주 바뀌었거나 매매가 임박해 보이면, 그 사정을 반드시 물어 확인합니다.

둘째, 소유권을 위협하는 권리가 있는가

같은 갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시결정·신탁 같은 기록이 있는지 살핍니다. 이런 등기는 소유자가 빚 문제로 재산을 묶였거나 소유권 자체가 다툼 중이라는 신호입니다. 특히 '신탁'이 있으면 등기부상 소유자가 아니라 신탁회사의 동의가 있어야 유효한 계약이 되므로 각별히 주의해야 합니다. 이 경우 등기소에서 '신탁원부'를 따로 떼어, 임대 권한이 위탁자(원래 집주인)와 수탁자(신탁회사) 중 누구에게 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이런 권리가 하나라도 보이면, 그 내용이 해소되기 전까지는 계약을 보류하는 것이 원칙입니다. 깨끗한 갑구란 현재 소유자 외에 다른 제약이 붙어 있지 않은 상태를 말합니다.

셋째, 빚이 얼마나 잡혀 있는가

을구에서는 근저당권을 확인합니다. 여기 적힌 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라, 은행이 설정한 담보 한도로 보통 실제 대출액의 110~130%(흔히 120%)로 잡힙니다. 즉 채권최고액이 1억 8천만 원이면 실제 대출은 약 1억 5천만 원 안팎이라는 뜻입니다. 전세라면 이 선순위 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집의 시세를 넘지 않는지를 따져야 합니다. 예를 들어 시세 3억 원인 집에 선순위 근저당 채권최고액이 1억 8천만 원이라면, 내 보증금이 들어갈 안전한 여유는 1억 2천만 원 남짓에 불과합니다. 경매로 넘어가면 선순위가 먼저 배당받기 때문에, 이 여유를 넘는 보증금은 떼일 위험이 커집니다.

여기서 반드시 짚어야 할 맹점이 하나 있습니다. 다가구주택(단독주택)은 세입자가 여러 명이어도 등기부가 하나뿐이라, 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금은 등기부에 전혀 나타나지 않습니다. 근저당이 없어 깨끗해 보여도 선순위 보증금이 수억 원 쌓여 있을 수 있다는 뜻입니다. 이때는 주민센터에서 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 떼어, 나보다 앞선 보증금 총액까지 더해 안전 여유를 따져야 합니다. 호수별로 등기가 따로 있는 다세대주택(빌라)과는 다른 점입니다.

깡통 위험 보기 — 시세에서 선순위 빚을 뺀 만큼이 보증금 안전구간(추정)

놓치기 쉬운 점

우리나라 등기부는 공신력이 없습니다. 등기를 믿고 거래했더라도 그 내용이 진정한 권리관계와 다르면 보호받지 못할 수 있다는 뜻이라, 등기부 확인과 함께 실제 점유·거주 상황과 신분도 함께 살펴야 합니다. 서류상으로 깨끗해 보여도 현장 방문과 상대방 본인 확인을 생략하지 않는 것이 중요한 이유입니다. 또 등기부는 실시간으로 바뀌므로 계약하는 날과 잔금 치르는 날에 각각 새로 열람해, 계약 사이에 근저당이 새로 잡히지는 않았는지 확인해야 합니다. 표제부의 주소·면적이 실제 계약하려는 호수와 일치하는지도 빠뜨리지 마세요.

등기부 하나로 모든 것이 끝나지도 않습니다. 건물이 합법적으로 지어졌는지, 근린생활시설을 주택처럼 쓰는 위반건축물은 아닌지는 등기부가 아니라 건축물대장(정부24·세움터에서 발급)에서 확인합니다. 위반건축물로 등재되면 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있어, 등기부와 건축물대장을 함께 떼어 보는 습관이 안전합니다. 결국 등기부는 '권리', 건축물대장은 '건물 자체'를 보여 주는 서로 다른 서류입니다.

계약 전 체크리스트

• ☐ 갑구 최종 소유자 = 임대인/매도인 신분증 일치 (대리 시 위임장·인감)
• ☐ 갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시·신탁 없음
• ☐ 을구 근저당 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 시세 (여유 충분)
• ☐ 계약일·잔금일에 등기부 각각 재열람
• ☐ 표제부 주소·면적이 실제 계약 대상과 일치

등기부의 각 구역을 더 자세히 읽는 법은 등기부 표제부·갑구·을구 보는 법에서, 을구 근저당을 깊이 해석하는 방법은 등기부 을구 근저당 확인법에서, 전세 계약 전 전체 점검 항목은 전세 사기 예방 체크리스트에서 이어 확인할 수 있습니다.

발급처·근거 자료 (공식)

• 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급(열람 700원·발급 1,000원)
• 국가법령정보센터 — 부동산등기법 (등기 구성·효력)
• HUG 주택도시보증공사 — 전세보증금 반환보증·전세사기 예방 정보

이 글은 2026년 시점의 일반 정보로, 시세·채권최고액 비율 등은 사례를 단순화한 추정입니다. 등기부 해석과 권리관계 판단은 물건마다 다르므로, 중요한 계약은 공인중개사·법무사 등 전문가의 확인을 함께 받으시기 바랍니다.